VENTE DE TERRAIN ET DROIT DE RETRACTATION

En cas de vente d'un terrain à bâtir :  Il est généralement "admis" par les juristes que l'article L271-1 n'est pas applicable en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir isolé (TAB) pour y construire un immeuble d'habitation. Toutefois, la Cour d'appel de Paris avait jugé en 2014 que l'article L271-1 pouvait en pareil cas s'appliquer, en l'espèce pour une promesse unilatérale de vente (PUV) signée pour faire construire une maison. Quoique discutable, la décision "invitait" alors à la prudence.

C'est non ! La Cour de cassation vient de censurer l'arrêt des juges parisiens, pour violation de l'article L271-1 du CCH, car la "promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir". S'en tenant à une lecture stricte du texte, la Haute Juridiction souligne que la "faculté de rétractation prévue par l'article L271-1 ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation" (Cass. 3è civ. 04.02.2016 n°14-21873). Son arrêt, qui aura les faveurs d'une publication officielle, a valeur d'arrêt de principe : l'article L 271-1 ne s'applique pas pour une PUV ou un compromis de vente portant sur un TAB. Si les parties peuvent décider, d'un commun accord, de l'appliquer, c'est une simple faculté...

Côté mandataire ou notaire. Sauf à ce que les parties en décident autrement, un agent immobilier ou notaire, chargé de régulariser une PUV ou un compromis portant (uniquement)sur un TAB, n'est donc pas tenu de respecter le formalisme imposé pour purger le délai de rétractation SRU.

A cet égard, au vu de l'arrêt, il importe peu que l'acte comporte, au profit de l'acquéreur, une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour un immeuble d'habitation (et/ou d'un prêt destiné à le financer). Il importe peu, aussi, que l'intéressé ait fait part de son intention de construire un logement sur le terrain concerné.

Conseil. il pourrait être soutenu qu'il en va de même en cas de vente d'un terrain doté d'un immeuble en ruine destiné à être démoli.

Coté constructeurs. Il n'en reste pas moins que l'article L271-1 du CCH s'applique pour un contrat de vente d'immeuble à construire (terrain vendu par le constructeur), ou pour un contrat de construction de maisons individuelles (terrain "procuré" indirectement par le constructeur).

Côté lotisseurs. L'arrêt ne remet nullement en cause le régime particulier à respecter pour commercialiser des terrains en lots destinés à être bâtis, dans le cadre d'un lotissement soumis à être bâtis, dans le cadre d'un lotissement soumis à permis d'aménager. A compter de sa délivrance,un lotisseur peut conclure une PUV avec un acquéreur. Mais la PUV ne devient "definitive" qu'au terme d'un délai de sept jours durant lequel l'acquéreur peut se rétracter, dans les conditions prévues par l'article L271-1 du CCH (C. urb. art L442-8).

Conseil. Le texte ne visant que la PUV, le régime pour un compromis peut être discuté.