LE MANDAT DE VENTE ET LE BON DE VISITE

On parle de mandat exclusif lorsque, pendant sa durée de validité, seul l'agent immobilier titulaire du mandat a la possibilité de présente un acquéreur. La vente ne peut pas être conclue sans lui. Le vendeur ne peut pas vendre seul et doit renvoyer l'éventuel acquéreur vers l'agent immobilier. L'intérêt de conférer un tel mandat peut paraître mince. Toutefois, pourvu d'un mandat exclusif, l'agent immobilier n'hésitera pas à faire un effort de commercialisation plus important pour conclure la vente (petites annonces, etc), sachant qu'il n'a aucune concurrence à redouter.

A l'inverse, un mandat simple, c'est-à-dire non exclusif, permet au vendeur de confier la vente à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver un acquéreur par ses propres moyens.

Une solution intermédiaire est également possible. Le vendeur donne un mandat exclusif à l'agence en se réservant la possibilité de rechercher par lui-même un acquéreur. Dans lesquelles l'agent aura droit à une commission si c'est le vendeur qui trouve l'acquéreur.

DUREE ET DEONONCIATION DU MANDAT :

La durée d'un mandat de transaction est fixée par les parties, mais elle doit être impérativement limitée dans le temps (loi 70-9 du 2-1-1970 art 7). A défaut, le mandat est nul et l'agent immobilier ne peut pas recevoir de commission. Un mandat de 3 mois renouvelable par période de 3 mois sans que le nombre de périodes soit limité n'est plus valable au-delà des 3 premiers mois. En revanche, un mandat de 3 mois renouvelable dans la limite d'une année est valable. Si le mandat comporte une clause de reconduction tacite, l'agent immobilier doit informer son client qu'il peut s'opposer à la reconduction tacite et faire cesser le contrat.

Cette information doit être donnée au plus tôt 3 mois et au plus tard un mois avant la date limite prévue dans le mandat autorisant le rejet de la reconduction (loi 70-9 du 2-1-1970 art 7).

En cours d'exécution, le mandat peut être dénoncé dans les termes prévus par lui. En pratique, il est généralement prévu que le mandat ne pourra être dénoncé qu'après une période d'irrévocabilité de 3 ou  mois. En cas de Mandat exclusif, la loi permet, après une période de 3 mois, de dénoncer à tout moment le mandat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de 15 jours ( Décret 72-678 du 20-7-1972 art 78).

Vous pouvez aussi dénoncer partiellement le mandat en révoquant la seule clause d'exclusivité (Cass. 1e civ. 25-2-2010 n°08-22.066).

Le code civil autorise le vendeur à révoquer à tout moment le mandat (C. civ art 2004). Toutefois, si cette révocation unilatérale est abusive, l'agent immobilier peut demander en justivce des dommages et intérêts.

 QUELS SONT LES RISQUES SI L'ON "COURT CIRCUITE" L'AGENT IMMOBILIER ,

Acquéreur et vendeur peuvent être tentés de conclure la vente directement entre eux sans verser d'honoraires à l'agent immobilier, alors qu'il a fait visiter les lieux à l'acquéreur. Dans cette hypothèse, c'est le vendeur qui s'expose directement à une action de l'agent.

Une distinction est à faire :

- lorsque le vendeur a donné un mandat exclusif, la vente ne peut pas intervenir sans l'agent immobilier, et ce, même après la fin du mandat, dès lors que l'agent peut prouver qu'il a fait visiter le bien à l'acquéreur pendant la durée de validité du mandat (Cass. 1e civ. 8-7-1994 n°92-14.346 9013; cass.1e civ.3-2-1998 n°96-10.264 9025) ;

- lorsque le vendeur a donné un mandat non exclusif à un seul agent immobilier, la vente est réputée conclue par l'entremise de cet agent dès lors que celui-ci a fait visiter le bien à l'acquéreur pendant la durée de validité du mandat (Cass. 1e civ. 14-11-2000 n°98-10.629 9039). Il n'en irait autrement qu'en cas de faute de l'agent immobilier ou si le prix de vente réel du bien était nettement inférieur au prix affiché lors de la visite.

- lorsque le vendeur a donné à deux agents immobiliers un mandat non exdclusif de vendre le même bien, il ne doit la commission qu'à l'agent immobilier grâce auquel l'opération s'est réalisée. L'agent immobilier évincé peut obtenir des dommages et intérêts s'il prouve une fautre du cendeur l'ayant empêché de réaliser la vente (Cass. 1e civ. 16-5-2006 n°04-20.477 9082).

De son côté, l'acquéreur qui par sa faute a fait perdre sa commission à l'agent immobilier engage sa responsabilité et peut être condamné à des dommages et intérêts, même si la commission était à la charge du vendeur (Cass. ass. plén. 9-5-2008 n°07-12.449 9120). Dans cette affaire, avant de traiter directement avec le vendeur  et pour "économiser" le montant de la commission, l'acquéreur, se présentant sous une fausse identité et sans signer de bon de visite,, avait visité, l'appartement avec l'agent immobilier titulaire d'un mandat non exclusif. Les juges l'ont condamné à verser des dommages et intérêts d'un montant égal au montant de la commission prévue dans le mandat de vente donné par le vendeur.

Dans une autre affaire, la responsabilité de l'acheteur n'a pas été retenue alors qu'il avait visite le bien avec l'agent auquel il avait confié un mandat non exclusif de recherche avant de conclure l'affaire avec un autre agent titulaire d'un mandat non exclusif de vente confié par le vendeur (Cass 1e civ 25-11-2010 n°08-12.432).

Acquéreur et vendeur peuvent aussi être condamnés solidairement à payer des dommages et intérêts à l'agent immobilier, auquel un madat de vente régulier a été confié, s'il se sont entendus pour évincer et le priver de sa commission (Cass. 1e civ. 8-3-2012 n°11-14.234 9191).

La plupart des mandats de vente contiennent une clause pénale en faveur de l'agent immobilier et sanctionnant des obligations bien précises du vendeur. Ainsi, il peut être prévu que le vendeur qui refusera de signer la vente avec un acquéreur ayant accepté les conditions fixées dans le mandat devra à titre de dommages et intérêts une somme déterminée à l'avance (Cass. 1e civ.1-12-1987 n°84-17.276 9003). cette somme peut être réduite par le juge.

QUELLE EST LA VALEUR DU BON DE VISITE ?

En pratique, l'agent immobilier fait signer aux éventuels acquéreurs un bon de visite par lequel ils reconnaissent avoir visité le bien grâce à l'agence et s'engagent à n'acheter que par son intermédiaire sous peine d'avoir à lui verser, à titre de réparation, une somme équivalant au montant de la commission à la charge du vendeur. La clause du bon visite ainsi signé n'engage pas l'acquéreur (Cass. 1e civ. 28-11-2000 n°97-18.684 9040).

Toutefois, ce bon de visite constitue une preuve de l'intervention de l'agence dans la réalisation de la vente. Si la vente se réalise sans lui, l'agent immobilier pourra, éventuellement, obtenir des dommages et intérêts du vendeur s'il arrive à prouver en justice que son intervention a été déterminante dans la conclusion de l'opération (Cass. 1e civ. 14-11-200 n°98-10.629 9039).