BAIL D'HABITATION -LOCATAIRES

TRAVAUX DU LOCATAIRES : LE CADRE LEGAL

COTE BAILLEUR : La loi lui impose de ne pas s'opposer à des "aménagements" réalisés par un locataire, s'ils ne "constituent pas une transformation" du logement (loi de 1989, art. 6 d).

COTE LOCATAIRE : La loi lui impose de ne pas "transformer" le logement, ou ses équipements, sans l'accord écrit du bailleur. A défaut d'accord pour une transformation, la loi permet au bailleur d'exiger du locataire à son départ (ou de facturer) la remise en état des lieux.

Notez que, en cours de locations, un bailleur peut aussi exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état si des transformations "mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité" du logement (loi de 1989, art.7 f.)

Sachez qu'une loi du 28.12.2015 est venue créer un nouveau dispositif visant à "faciliter" la réalisation par un locataire, à ses frais, de "travaux d'adaptation du logement aux personnesw en situation de handicap ou de perte d'autonomie". Mais malgrè ce que l'on peut lire ici ou là, ce dispositif n'est pas opérationnel. La loi a prévu un décret d'application qui viendra notamment fixer la liste des travaux concernés.

Le Bail : En tenant compte de la loi et du régime des clauses abusives, une clause sur les travaux du locataire est/reste possible dans tout bail (à insérer dans la rubrique "conditions particulières" du contrat-type réglementaires).

TRAVAUX DU LOCATAIRE : EN PRATIQUE

GROS TRAVAUX NON AUTORISES ?

Outre la possibilité d'exiger (ou de facturer) la remise en état à la sortie, il a été jugé qu'une transformation du logement par un locataire (sans autorisation) peut justifier, côté bailleur, un congé ou une action en résiliation judiciare du bail. Un arrêt a aussi jugé, récemment, que "la construction par le locataire d'un local" sur des parties communes n'est pas une transformation, au sens de la loi. A ce titre, un bailleur peut (et doit), au besoin par une action en référé, en exiger la suppression en cours de location (Cass. 3è civ. 08.10.2015 n°14-16166).

AMENAGEMENT DISCUTABLE ?

Faute de définition légale et de doctrine claire des juges, la frontière entre "aménagement" et "transformation" reste parfois délicate. La notice d'information, qui doit désormais être annexée à tout bail, fournit certes les indications suivantes. Le "locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures...)". Ainsi, la "modification du coloris des peintures ou la pose de papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements (...). En revanche, le fait d'abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation". 

Nous rappelons toutefois que la notice, comme elle le préciser elle-même, n'engage pas les juges en cas de litiges... tel pour des aménagements discutables (p.ex. : peinture criarde).

Pour contester (et pouvoir facturer) un aménagement d'un locataire à sa sortie, l'idéal est de pouvoir se placer sur le terrain des dégradations, en verrouillant l'état des lieux.